La amenaza de la “burbuja inmobiliaria”

Publicado : 02 Enero, 2013 en Portada, Prensa

por Rafael Urriola U. – Director Programa Social Chile 21 |

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El Banco Central (BC) en su informe de este mes alertó –nuevamente- sobre la eventualidad de una burbuja inmobiliaria. Ciertamente que luego de conocer los catastróficos resultados que desembocaron en las crisis, en Estados Unidos primero y actualmente en España,muchos se preguntan con algo de nerviosismo, si en Chile no se estará creando una burbuja inmobiliaria. Un alza estimada entre 25% a 40% de los precios de casas departamentos en las comunas del sector oriente de Santiago en dos años como lo indican instituciones especializadas del área es un síntoma que, en todo caso, no pasa desapercibido. Por cierto, el presidente del Banco Central, salió a calmar el mercado diciendo que no habría tal burbuja.

Todos saben, en todo caso, que jamás las predicciones de malas noticias provienen de las autoridades. Entonces, más bien se detallará a continuación la situación para que el lector extraiga sus propias conclusiones. En primer lugar, ¿qué es una burbuja inmobiliaria? Antes que nada es un fenómeno especulativo. Se trata de un alza importante y focalizada de algún activo, en este caso bienes raíces, por sobre el alza promedio de los precios y sin razones explicables en los fundamentos de la economía (estructurales, como menor oferta o mayor demanda; o coyunturales, como mayores salarios o mejores rendimientos de las rentas por alquiler). No obstante, cabe señalar que el carácter especulativo de las reacciones de los agentes termina por influir sobre ambas. Los economistas en las facultades dirán que inexorablemente, a largo o mediano plazo, los precios volverán a su valor de equilibrio.

Las burbujas, como las especulaciones bursátiles y otras, ciertamente retoman en algún momento el equilibrio pero en el camino quedan perdedores y ganadores. Para algunos es incluso peligroso que vuelva el equilibrio. Por ejemplo, para quienes se endeudaron en la parte ascendente de los precios porque si, por la razón que sea, no pueden pagar la deuda quedan en una situación catastrófica. Esto, conocido como “crack financiero” deja a los propietarios de bienes muebles con una deuda incluso superior al valor comercial actualizado del bien, es decir, como ha sucedido en España y se ha difundido profusamente en los medios, el banco les embarga la casa y quedan debiendo dinero, además de perder todo lo que habían avanzado previamente.

El BC indicó que “… las ventas deviviendas nuevas para el Gran Santiago en el tercer trimestre, en sus distintas mediciones (Collect y Cámara Chilena de la Construcción), se han mantenidoen niveles altos”. “Además, como da cuenta el Informe de Estabilidad Financiera del segundo semestre del 2012, en el sector residencial, las promesas de compra de casas y departamentos han aumentado por sobre las ventas efectivas. Esto ha estado acompañado por precios de viviendas que han mantenido un sostenido crecimiento”.

Lo malo es que estas situaciones sólo se conocen a posteriori, es decir, cuando ya no hay nada que hacer. Claro está que no hay consenso en qué origina la burbuja. Algunos economistas afirman que esto es sólo un juego de expectativas racionales y de anticipación de mercados, pero también hay quienes sostienen que las crisis provocadas por el estallido de las burbujas puede evitarse mediante intervenciones macro – prudenciales (es decir, aquellas que intentan limitar el riesgo sistémico entendido como el riesgo de que las turbulencias en el sistema financiero puedan desestabilizar la macroeconomía) desde los Bancos Centrales.

Cabe notar, además, que algunos intermediarios, incluida la propia banca privada podrían estar interesados en potenciar las transacciones inmobiliarias -y mejor si son a mayores precios- ya que sus ingresos se fijan en proporción a las transacciones efectuadas (tasas de interés o comisiones de corredores). De otra parte, los hogares toman decisiones comparando el dividendo que se paga con el alquiler potencial; y el monto del dividendo en relación a sus ingresos lo cual, a su vez, depende de la tasa de interés vigente.

Normalmente, en el período de inicio de las burbujas especulativas las tasas de interés son especialmente bajas para los promedios históricos del mercado y las exigencias de acceso al crédito se “flexibilizan” ampliamente, es decir, esta situación presente en el mercado chileno actual estimula las compras.

Si bien, no hay un nivel óptimo o razonable de la relación dividendo/ingreso, en el mercado se estima que esta relación no debiese ser superior a un tercio. No obstante, en un país como Chile en que las deudas “permanentes” son muy altas (pagos de aranceles educativos y endeudamiento de consumo, entre otros) quizás debiese afinarse el criterio incluyendo estas otras variables.

Considerando las facilidades que otorga la banca para acceder a créditos y una expectativa de inflación controlada y moderada(la inflación subyacente —sin alimentos y energía— ha descendido levemente y muestra una variación anual cercana a 2% y en total será inferior a 3% en el 2012 anunció el BC), los hogares además tienden a comprar a precios más altos que lo aconsejable lo que aumenta, por consecuencia, la vulnerabilidad.

Algunos autores citan también causas sociológicas, por ejemplo, el efecto demostración o modas que no estaban presentes con anterioridad. Esto podría explicar, por ejemplo, que numerosos jóvenes profesionales se endeuden para adquirir pequeños departamentos en el centro de Santiago, en circunstancias que sólo sus hermanos mayores abandonaron la casa de sus padres cuando se casaron.

Según el especialista, Carlos Aguilera, el costo inmobiliario habitacional, aproximadamente tiene la siguiente estructura: terreno (30%); construcción (60%); y, otros (proyecto, permisos, etc.) 10%. Sumando todo lo anterior, indica Aguilera, en forma conservadora, el costo inmobiliario ha subido un 12,2%. Entonces si los precios han llegado a 40% hay factores especulativos reales a examinar.

En una entrevista a Dean Baker, economista y co director del Center for Economic and PolicyResearch, en Washington, quien en 2002 anticipó el colapso en el mercado inmobiliario ocurrido en 2007 señala que “si bien aún falta un largo recorrido para llegar al ”creditcrunch” que se vivió en Estados Unidos, ya en Chile se perciben burbujas inmobiliarias aisladas en algunos sectores”.

Entre quienes creen que el BC y las autoridades económicas pueden adelantar y alertar acerca de ciertas regulaciones se encuentra, justamente,Beker que señala “el Banco Central está en lo correcto al preocuparse y debiera estar preparado para actuar, preferentemente a través de sus poderes regulatorios y advertencias públicas sobre este fenómeno, si los precios se siguen manteniendo fuera de línea”. Los bancos asumen responsabilidades mayores al otorgar créditos que se tornan insolventes ante variaciones en la coyuntura. El presidente de la Asociación de Bancos Jorge Awad, salió al paso de estas conjeturas anunciando que los bancos han sido siempre responsables (debe recordarse que ningunainstitución bancaria resistió la crisis de 1982 en la cual la banca entregó créditos en divisas a diestra y siniestra sin regulación ni prudencia alguna).

En efecto, el Colectivo Andamios, especializado en temas de construcción, afirma que “el sistema financiero ha generado más facilidades para la compra de viviendas y ha accedido al sistema financiero gente que antes no tenía acceso”. Por su parte, la corredora de propiedades Engel&Völkers consigna que el acceso a créditos hipotecarios es hoy “casi ilimitado, y la tasa de interés está relativamente baja”.

Sin embargo, la Encuesta de CréditoBancario (ECB) del tercer trimestre mostró condiciones algo más restrictivas en la aprobación de créditos, en particular a constructoras e inmobiliarias, las que se relacionan con una mayor percepción del riesgo de crédito de losclientes. Sin embargo, no se observan cambios mayores en las tasas de interésasociadas, señala el BC.

Un elemento central para el sector de la construcción inmobiliaria es el balance que realizan los operadores inmobiliarios considerando el precio de venta de lo que se puede construir de acuerdo a las reglamentaciones inmobiliarias municipales, es decir, es el valor final anticipado de lo que se va a construir lo que determina el precio del terreno a comprar, lo que se combina con el valor que determinan los propietarios como precio de uso a futuro. Esto, sigue siendo visto con optimismo en el sector como se desprende de la ECB.

No cabe duda que no ha estallado una burbuja financiera pero el rol de las autoridades no es describirla o anticiparla sino tomar medidas que restrinjan la posibilidad de su materialización. Estas medidas no han sido discutidas públicamente. Y ciertamente no pasan por aumentar las tasas de interés de instancia por los efectos generales que ocasionaría: sería como matar a una paloma con un cañonazo.